A atuação do poder público no espaço urbano Os “direitos da cidade” José Roberto Fernandes Castilho Fonte:http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/13.156/4798

A cidade não é feita de pedras mas de homens.Marsilio Ficino (1)

1. Contrariando a máxima que Henry David Thoreau aceitava com entusiasmo (“O melhor governo é o que governa menos”), não se pode, em absoluto, afirmar que o melhor governo urbano seja o que governa menos, tal como ocorre nos mais diversos setores sociais. Na verdade, a experiência multissecular demonstra, com clareza, a necessidade de estabelecimento de parâmetros legais, minimamente estáveis, para qualquer tipo de aproveitamento do solo urbano. Tais parâmetros, índices ou medidas significam que o Poder Público pode e deve, em nome do interesse coletivo, moldar a utilização do direito de propriedade sobre o lote (e até mesmo a formação do próprio lote) de modo a que valores socialmente relevantes sejam garantidos em cada unidade imobiliária e, pois, edilícia. A modelação determinada pela lei atinge o uso, a ocupação e a transformação do solo urbano, entendidos todos eles em sentido bastante amplo. O proprietário não é livre para determinar nem o que fazer (decorrência do plano) nemquando fazer (haja vista a sanções sucessivas do art. 182/§ 4º da Constituição Federal em perímetros delimitados pelo mesmo plano urbanístico) e nem como fazer (as regras técnicas). As faculdades do domínio no espaço urbano são plenas de limitações e condicionamentos.

À luz do inequívoco poder do Estado sobre o espaço urbano, que é poder de conformar o território, pode-se dizer que o controle começa na própria garantia de solidez da construção – a preocupação para que, no limite, não caia - e acaba por atingir, no Direito Urbanístico, a inserção harmônica da edificação no contexto urbano que integra e com o qual se relaciona. Da solidez caminha-se para adequação urbanística e para a estética arquitetônica. De fato, a intervenção do Poder Público no espaço urbano é multiforme, não só porque a expressão “Poder Público” é genérica e imprecisa (plurívoca) como porque os modos de intervenção são múltiplos e diversos na determinação constante da habitabilidade. Torna-se necessária uma precisão. Mapeando o tema dos “direitos da cidade” – integrantes de um mesmo sistema -, pode-se cogitar de, pelo menos, cinco diferentes modalidades de atuação do Poder Público no ambiente construído, buscando o atingimento de finalidades específicas, ainda que coligadas, no sentido unidirecional da “ciência, política, técnica, arte da habitabilidade humana” (possível conceituação do urbanismo, conforme Fernando Mola de Esteban).

2. Retomando (e criticando) a definição de Arquitetura como “l’art de construire, disposer et orner les edifices”, observou Charles Blanc em 1867, na sua Gramática das artes do desenho, que “em todo verdadeiro arquiteto coexistem dois homens: um artista e um construtor”. Um vai realizar o que o outro concebeu. Assim, abstraindo-se da estética, a primeira modalidade de controle público sobre a edificação consiste no chamado “direito da construção” ou, entre nós, direito de construir ou ainda regime legal da construção (não há designação uniforme). Veiculado em normas esparsas, de diferentes níveis, trata ele das exigências técnicas do processo edificatório incluindo a organização interna do futuro edifício. Com efeito, o Poder Público pretende garantir, além da solidez – valor milenarmente protegido -, valores importantes como a funcionalidade, o conforto e a salubridade, em benefício direto de moradores e usuários (2).

Notadamente os chamados “códigos de obras” municipais disciplinam com minúcias o processo de aprovação e execução de quaisquer edificações, considerando a especificidade do uso pretendido, seja público, coletivo ou privado. Uma famosa recomendação da Coroa à Câmara do Rio de Janeiro, datada de 8 de outubro de 1810, já dizia isso: devia-se estabelecer “uma regra certa e invariável, a fim de se evitar que cada um edifique a seu arbítrio, aonde e como bem lhe parecer”. Esta vedação continua plenamente válida, no sentido dos dois advérbios destacados (local e técnica). O proprietário, assim, não está livre para edificar da forma que quiser, no sentido mais elementar de edifício comoabrigo, porque há regras técnicas da atividade edificatória insertas nos códigos de obras ou mesmo nos códigos sanitários, tanto estaduais quanto municipais. Daí questões como a dimensão mínima dos compartimentos, a altura do pé-direito, o desenho das escadas, etc.

Como diz o art. 3º da importante Lei espanhola 38/99, de Ordenação da Edificação, para garantir a segurança das pessoas, o bem-estar da sociedade e a proteção do ambiente, os edifícios devem ser projetados, construídos, mantidos e conservados de modo que satisfaçam requisitos de segurança, funcionalidade, acessibilidade, que incluem até mesmo a “facilitação de acesso aos serviços postais” (requisito incluído em 2001). Portanto, a questão é afeta à própria estrutura da edificação e aos seus elementos constitutivos, que têm disciplina legal: são as chamadas normas edilícias, cuja simplificação o próprio Estatuto da Cidade postula, juntamente com as normas urbanísticas (art. 2º/XV).

O imperativo da segurança nas edificações é muito antigo. Na Bíblia, o Deuteronômio já prescrevia que em casas novas houvesse um parapeito no terraço de cobertura, ou melhor, no eirado (“murum tecti per circuitum”, na Vulgata, 22,8), para que as pessoas de lá não caíssem. Em Roma, desde a Lei das XII Tábuas (c. 450 a.C.) no período pré-clássico, o Estado já intervinha na edilícia privada. Posteriormente, tal intervenção se acentuou sobretudo em razão do perigo de incêndio decorrente do uso constante da madeira nos pavimentos superiores dos edifícios (insulae) e da intensa aglomeração em alguns setores da cidade (3). A limitação de altura e a necessidade de espaçamento entre os edifícios, então estabelecidas, surgem dessa específica preocupação entremisturada, no segundo caso, de motivos religiosos (v. Tábua Oitava). A altura sofreu variações: Augusto fixou-a em 70 pés romanos, isto é, 21 m, o que possibilitava edificação de 6 a 7 pisos; bem depois, a constituição imperial de Zenão estabelecia que o espaço intercalar entre os edifícios privados – chamado ambitus – era de 12 pés, ou seja, cerca de 3,50 m (no entanto, dada a falta de habitações, as paredes-meias –paries communis – eram frequentes). Tais grandezas não serão muito diferentes das que, por um plexo de motivos, vigoram hoje.

3. A segunda modalidade de intervenção materializa-se no chamado “direito de vizinhança”, que integra o corpo maior - e clássico - dos direitos reais (arts. 1277 a 1313 do Código Civil). Se o direito da construção, nos códigos técnicos, preocupa-se com aspectos internos da construção, os direitos de vizinhança – plurais, contemplados assistematicamente no Código Civil – tratam de prevenir litígios ocorridos em razão da relação da vizinhança e do uso anormal da propriedade (repercussão in alieno). O foco se amplia: não é mais a ordenação estrutural interna mas a relação com alguns outros; do interior passa-se ao exterior, de dentro para fora; externalizam-se as preocupações ainda que num círculo circunscrito. Isto gera obrigações legais (propter rem) detolerar e de consentir, além de não fazer: a passagem necessária, por força da topografia, das águas pluviais do prédio superior ao inferior, não despejar tais águas diretamente sobre o prédio vizinho por intermédio dos beirais, não abrir janelas que devassem o lote contíguo, etc. Como se sabe, Vitrúvio já cogitava de tais direitos ao afirmar que era tarefa dos arquitetos agir para evitar as possíveis controvérsias entre os proprietários lindeiros.

Na verdade, o Código Civil procura evitar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde no que tange ao projeto edilício e ao uso das propriedades imobiliárias (art. 1277). Portando, consagra direitos que disciplinam osefeitos externos das faculdades dominiais, impondo limitações ao aproveitamento do lote para pré-compor os conflitos de vizinhança, que são bastante frequentes porquanto derivados da concreta proximidade (4). Em Economia, o tema é estudado como externalidade negativa, buscando, então, a lei impedir transferência de custos a terceiros, ou seja, os vizinhos, proprietários ou não.  Lembre-se que o termo “vizinho” deriva do latim vicus = bairro, rua, agrupamento de casas; daí o “visitar-se a miúdo como os vizinhos soem” (Moraes Silva, 1813).

Ainda que as assistemáticas normas do direito de vizinhança tenham envelhecido porque tinham como modelo a cidade horizontal, os valores sociais que elas protegem continuam plenamente válidos e pertinentes na cidade atual, verticalizada, barulhenta – que Boileau já notara (5) -, e demandante de infraestrutura. Não por acaso, no Código Civil de 2002 a novidade mais notável neste tema foi a introdução de seção própria referente à passagem de cabos e tubulações, seção que inexistia no Código de 1916. Com efeito, no começo do século XX, não se colocava a necessidade de o proprietário tolerar a passagem, pelo lote, de “cabos, tubulações e outros condutos substerrâneos de serviços de utilidade pública” (art. 1286). Hoje, trata-se de imperativo diante do modelo da “cidade das redes”.

É importante observar ainda que o texto do art. 1278 do Código Civil contém norma invadora que beneficia de modo extraordinário o Poder Público: o direito subjetivo do vizinho de fazer cessar as interferências prejudiciais não prevalece quando elas forem justificadas pelo interesse público. Estas apenas darão origem à indenização. Por exemplo, um aeroporto – típica “obra pública de interesse geral” - causa enorme prejuízo às propriedades vizinhas em razão do barulho porém ninguém poderia pretender fechar o aeroporto, apenas receber “indenização cabal” uma vez comprovado o dano. A lei impõe aos circundantes um dever excepcional de tolerância, presente o interesse público: no limite, caberia indenização pela perda significativa das faculdades dominiais, como o uso do bem.

4. A terceira forma de intervenção consiste no Direito Urbanístico. O Direito Urbanístico significa a afirmação do interesse público primário sobre o interesse privado tanto na constituição do lote - a unidade edificável -, quanto no aproveitamento posterior dele (ocupação e uso). Isto não se dá casuisticamente mas a partir de recortes espaciais (notadamente as zonas mas também as unidade de execução como, v.g., o perímetro das operações urbanas) feitos pelo plano urbanístico - que vai, por sua vez, rebater nas parcelas. Bem ao contrário dos anteriormente elencados, é um ramo bastante recente do Direito Público, constituído somente depois da 1ª Guerra Mundial em razão de diferentes fatores: a industrialização (o ponto de partida da problemática urbana, segundo H. Lefébvre), o consequente crescimento populacional das cidades, a necessidade de reconstrução delas após a guerra, etc. Na França, por exemplo, ele surge em 1919 com a Lei Cornudet que exigia das comunas com mais de 10 mil habitantes planos “d’aménagement, d’embellissement et d’extension des villes”.

O Direito Urbanístico preocupa-se com as relações da edificação (e uso dela) com a cidade, ou seja, interessa-lhe a conformação da propriedade com o regime do solo estabelecido pelo plano. É o princípio da afetação ou vinculação do espaço que originou a definição mais iluminadora desse ramo jurídico, aquela apresentada por Henri Jacquot: “O direito do urbanismo pode ser definido como o conjunto de regras e instituições que visam promover a vinculação do espaço aos objetivos de ordenação urbana das coletividades públicas” (6). Um exemplo claro é o sistema viário com o qual o lote se relaciona diretamente (já que não podem existir lotes encravados): no aproveitamento do lote, assim, no seu adensamento edilício, a questão viária – de interesse geral - deverá sempre ser considerada, podendo limitar o próprio aproveitamento.

Em resumo, retomando o que foi dito antes, chega-se ao seguinte quadro:

Basicamente, o direito público do urbanismofaz o direito de propriedade imobiliária urbana ficar submetido ao princípio-matriz da função social da propriedade (art. 5°/XXIII da CF), buscando uma inserção harmônica do edifício no espaço urbano e na paisagem (7). Uma ocupação do solo destoante das características homogêneas de certa zona não deve ser admitida já que o zoneamento, como técnica de controle das iniciativas imobiliárias, é criado exatamente para mantê-las. No limite, um edifício que impeça a visibilidade de local protegido não cumpre tal princípio em razão do obstáculo que cria para fruição daquele bem por todos os cidadãos - e deverá, então, ser demolido (8). As massas edilícias não podem, pois, ocupar qualquer porção da cidade, definida sem critério, porquanto as consequências afetam todo o sistema urbano. O documento central de estruturação, entre nós, é o Plano Urbanístico Diretor (PUD), que é um plano geral de ordenação dos espaços habitáveis. Na verdade, pode-se dizer que o Direito Urbanístico é a face jurídica do urbanismo como técnica de ordenação - do que deriva a centralidade dos planos territoriais no processo de conformação do espaço à lei. A Constituição Federal prevê outros planos, além do local, como, por exemplo, os planos nacionais e regionais de ordenação do território (art. 21/IX).

No Brasil, a expressão “plano diretor” (= plano de diretrizes territoriais) surge em 1930 com o Plano Agache de extensão, remodelação e embelezamento da cidade do Rio de Janeiro. Porém ele só vai ganhar nível constitucional em 1988, no capítulo inédito referente à política urbana, dentro da ordem econômica. A Constituição Federal de 1988 exige o plano para todos os Municípios brasileiros com mais de 20 mil habitantes (art. 182/§ 1º), o que dá a dimensão da sua importância em termos de organização e estruturação espacial (“aménagement”). Para tal objetivo, o Plano Urbanístico Diretor incorporará instrumentos jurídicos previstos no Estatuto da Cidade, de 2001, que consagra o direito a “cidades sustentáveis” (no nível do direito da construção, exigem-se “edificações sustentáveis”, v. art. 3º/1/”c” da lei espanhola de Ordenação da Edificação (9)). Porém não se pode confundir: o documento básico do Direito Urbanístico como direito empírico é o plano regulador geral (como chamado na Itália) ou plano de ordenação territorial ou, como se denomina na França (depois de 2001), “plan local d’urbanisme” (PLU), que substituiu o anterior “plan d’occupation des sols” (POS).

5. A distinção entre o direito de vizinhança e o Direito Urbanístico poderá ser feita à luz da surrada dicotomia entre direito público e privado, muitas vezes questionada - e mesmo banida de alguns manuais. O direito de vizinhança é, até certo ponto, direito privado porque, por força da autonomia privada, o Estado pretende não interferir nas relações dos vizinhos. Eles que decidam e, eventualmente, se oponham às obras que lhes sejam prejudiciais no prazo legal. Mas, na forma do art. 1286 do Código Civil, pode-se dizer que a necessária passagem de cabos e dutos pelo lote, derivada do interesse público na infraestrutura, constitui matéria de nítido direito privado ? Nesse sentido, o direito de vizinhança seria um “direito privado do urbanismo” de vez que é evidente que ele também faz determinações importantes sobre a forma de ocupação do solo (direito de luz e vista – dito fenestral ou januelar -; obrigação de tapagem, de receber as águas que naturalmente corram, etc). Tratando do direito fenestral, observa Pontes de Miranda que seu fundamento é também o direito público e não só o particular: “o de haver luz e ar entre as casas; não haver espaços estreitos, úmidos, entre os prédios” (10).

De fato, apesar da verticalização das edificações, como não reconhecer, por exemplo, que o art. 1301 do Código Civil, definindo as condições das janelas (permitindo a vista) e das aberturas para luz (frestas, seteiras, óculos), molda a ocupação do solo urbano considerando diretamente os vizinhos circundantes ao lote (11)? Em outras palavras, tal como o Direito Urbanístico, o direito de vizinhança igualmente determina como deve ser aproveitado o lote, porém considerando o entorno restrito, circunscrito, dos lotes lindeiros ou próximos, cujos titulares não podem ser prejudicados por interferências negativas derivadas “uso nocivo da propriedade” - no Código revogado, “mau uso” dela (art. 554). Esse “entorno restrito” equipara-se com o “notre quartier” da sátira de Boileau.

Assim, entre um e outro, caberia falar de um direito público do urbanismo (Direito Urbanístico: o lote em face da cidade toda; o lote pensado extramuros) e um direito privado do urbanismo (direito de vizinhança: o lote em face dos próximos e dos lindeiros) porquanto o círculo de impacto, externo nos dois casos, amplia-se e se expande (12). Mas o Direito Urbanístico tem, hoje, autonomia científica no quadro do Direito Público, concernente às imposições do Estado para o aproveitamento do solo urbano, o que não ocorre com o outro, submetido quase sempre aos princípios gerais do Direito Civil a exigir atuação do particular de qualquer forma impactado no exercício de seu direito de habitar. 

Dentro desse contexto mutifário, cumpre acrescentar que os controles públicos sobre o projeto irão verificar a compatibilidade dele com as normas urbanísticas e com as normas edilícias, ou seja, com o Direito Urbanístico e o direito da construção. O Poder Público, em princípio, não controla a aplicação das normas de vizinhança porque elas não afetam interesses outros além daqueles próprios dos particulares envolvidos. Assim, se um vizinho pretender instalar um forno encostado na parede divisória estará sendo violado o art. 1308 do Código Civil. Porém, o prejudicado é que deverá tomar as providências judiciais cabíveis para remoção, até porque a instalação deste equipamento não depende de licença municipal.

Mas é claro que haverá superposições ou “rebatimentos”: o afastamento da edificação em face das divisas do lote é determinado (i) pelo direito de vizinhança para garantir a privacidade; (ii) pelo códigos técnicos (de obras e sanitários) para permitir a insolação, ventilação e iluminação dos compartimentos (13); (iii) pelo Direito Urbanístico, via normas locais de recuos, para equilibrar os “cheios” e “vazios” (“pleins et vides”) (14) tanto do lote quanto, por outros meios, da cidade. Os recuos mínimos, como índices urbanísticos, contribuem para definição do “modelo de assentamento urbano” (José Afonso da Silva) previsto pelo plano para cada zona, em face das especificidades delas. A ideologia urbanística do funcionalismo, de base médica, contribuiu para ampliação de tais determinações de afastamento, com áreas non aedificandi e entremear de vazios e espaços intercalares por todo o tecido urbano.

Outro exemplo significativo de interpenetração dos comandos normativos de ordem urbanística pode ser encontrado na Constituição espanhola, de 1978. Tratando da política social, o art. 47 ao mesmo tempo em que garante o direito a uma vivenda digna e adequada, estabelece, no comando logo seguinte, que o Poder Público regulará a utilização do solo de acordo com o interesse geral para impedir a especulação (art. 47). O nível tópico da habitação (correspondente ao art. 6º da nossa Constituição) e o nível geral da cidade estão aí contemplados, numa relação de plena complementariedade. Numa perspectiva ampla, o direito social à moradia e o direito à ordenação territorial urbana irmanam-se, mostrando-se integrantes de uma mesma vertente de políticas estatais. No entanto, são distantes em termos de instrumentos operacionais e mesmo em termos de titulares porque o primeiro é um direito de caráter nitidamente prestacional – daí a determinação comum para que todos os entes políticos promovam programas de construção de moradias (art. 23/IX) – enquanto o segundo é sobretudo limitador, condicionador, regulador dos aproveitamentos do solo urbano. De fato, nada mais diverso que a habitação, constituindo uma esfera de privacidade e intimidade do cidadão, esfera vedada a qualquer outro, e o espaço público da cidade.

6. A quarta modalidade de atuação do Poder Público consiste no Projeto Urbano. Aproxima-se aquilo que os italianos chamam simplesmente de Urbanística, “técnica operatória” no meio urbano, que se inicia no século XIX (quando as cidades começam a crescer desmesuradamente). “Limitadas na dimensão mas intensas na visibilidade” (Nuno Portas) (15), são os empreendimentos urbanos de requalificação, reabilitação, revitalização (a ideologia do “re”, que tudo resolve), desenvolvidos pontualmente pelo Estado - que entrelaçam medidas legislativas com medidas executivas visando alterações significativas de certas áreas intraurbanas, em certo prazo. Tome-se, comos exemplos, a controvertida reabilitação da área da “cracolândia” (Nova Luz), em São Paulo, ou o megaprojeto de revitalização da área do porto do Rio de Janeiro. Nestes casos, o Poder Público desenvolve e executa projetos específicos para porções determinadas do território, o que não se confunde com as hipóteses anteriores. O foco é distinto porquanto não se cuida nem das implicações do empreendimento em relação aos circundantes ou à cidade e nem das regras gerais de ordenação. Ao contrário, com caráter marcadamente operativo (e não regulamentar), os projetos urbanos de grande porte acabam por contemplar regras muito específicas, edilícias e urbanísticas, só válidas no âmbito do próprio projeto. Portanto, pode-se dizer que se apoiam em disciplina exorbitante do urbanismo geral materializadas no plano local de urbanismo (nome do plano urbanístico diretor, na França, a partir do ano 2000).

Dentre outros, é o caso do projeto de requalificação da zona portuária do Rio - denominado Porto Maravilha -, cuja lei instituidora, de 2009 (Lei Complementar municipal nº 101), chega a permitir coeficiente de aproveitamento máximo igual a 12 (quando o básico é 1), o que vai ampliar as receitas municipais ao custo de  intensa verticalização (gabarito = 50 pavimentos). Em 2011, os certificados de potencial adicional de construção (CEPACs) foram vendidos todos, em lote único leiloado, para um fundo administrado pela Caixa Econômica Federal ao custo de R$ 3,5 bilhões. É o caso também, em São Paulo, do plano estratégico da Nova Luz que “reinventa” apenas 45 quadras do centro velho – onde se instalou a “cracolândia” -, com propriedades atomizadas dos lotes, no solo natural, e das unidades autônomas, no solo artificial. Veja-se que o primeiro caso envolve operação urbana consorciada e o segundo concessão urbanística – o que demonstra serem ambos exemplos deurbanificação concertada, isto é, operada em combinação com investidores e empresas privadas (o que, no último caso, ainda depende de decisão do Poder Judiciário).

De fato, uma hipótese legal típica de projeto urbano, no sentido apontado (a utilização dos termos aparentados “plano” e “projeto” não se mostra nada rigorosa), é exatamente a operação urbana consorciada prevista pelo Estatuto da Cidade. Tal instrumento operacional exige, previamente, um documento técnico, próprio e particularizado, especial para o perímetro considerado (arts. 32-34), que se descola do ordenamento geral. Este plano deve buscar alcançar “transformações urbanísticas estruturais” na área considerada - de modo semelhante, a Lei paulistana nº 14.917/09 afirma que a concessão urbanística realiza “intervenção urbana estrutural” (16). Se é certo que ao Poder Público cumpre fazer as grandes intervenções, notadamente em áreas degradadas, não é menos certo que, no Estado de Direito, elas devem obedecer a lei porquanto o Estado não é mais legibus solutus.

As intervenções promovidas pelos Projetos Urbanos podem ser específicas e profundas em termos espaciais, o que não afastará jamais a obediências às regras gerais de convivência urbana, “affair de tous” (e não apenas “affaire d’État”, como distingue Jacqueline Morand-Deviller). De outra parte, cabe observar elas nem sempre são objeto de documento técnico previamente determinado e/ou discutido com os cidadãos. O caso clássico são os trabalhos de Haussmann em Paris entre 1853 e 1870: não houve sequer um plano formal de intervenção, só um mapa no qual o Imperador assinalou com cores diferentes o traçado das novas vias e um decreto de 1852 facilitando as desapropriações necessárias aos “Grands Travaux de Voirie”.

7. A última forma de atuação consiste no Direito da Arquitetura que é, por assim dizer, campo instrumental ou adjetivo. O Poder Público habilita certos profissionais para projetar os espaços urbanos: estes profissionais são os arquitetos-urbanistas. O Estado não autoriza, pois, qualquer profissional, de qualquer área, para desenvolver projetos edilícios e urbanísticos, como ocorria até o começo do século passado. Há a consagração de certa modalidade profissional para fazê-lo, com formação superior e com estatuto autônomo recente no Brasil. Assim, o estatuto dos arquitetos, seus direitos e responsabilidades no licenciamento e na execução de obras, seu papel no processo edificatório são temas e problemas relevantes seja do ponto de vista do profissional seja, de outro lado, do ponto de vista do interesse coletivo.

A análise das diversas leis esparsas, não sistematizadas, consagradoras desses direitos e deveres profissionais constitui a matéria do Direito da Arquitetura, parte do Direito Urbanístico que se destacou em função da necessidade da disciplina de atuação do principal agente da edificação e da urbanização (mas é certo que se pode também vislumbrar outra fonte, menos clara, dele que seria o direito da construção). Notadamente, a lei do CAU, de 2010, é a fonte principal daqueles deveres que integrarão um Código de Ética e Disciplina (v. arts. 17 e 18 da lei, este listando uma série de infrações que caracterizam violação explícita da deontologia da profissão). A liberdade de criação arquitetural, expressão da liberdade fundamental de criação cultural (17), assim, jamais será plena em face de outros valores a considerar. Apenas em casos muito peculiares – como o do Palácio Capanema – isto ocorre, por circunstâncias históricas e políticas específicas. O arquiteto deverá conhecer e identificar o seu campo de atuação profissional, que é legitimamente limitado não apenas por normas jurídicas e éticas mas também por outras restrições como prazo, custo, o tipo de solo, clima, etc. As restrições são muitas e inerentes a qualquer projeto. Assim, o melhor projeto deve ser sempre considerado à luz de tais restrições, ou seja, o projeto arquitetônico deverá partir de tais pressupostos conhecidos e avançar depois para os mistérios da criação intelectual “controlada”.

Neste campo, a corporação profissional – qualquer delas – coloca questões muito relevantes para os filiados porque define certo “estado da arte” da profissão, que não pode ser desconhecido ou, pior, desobedecido. Entes públicos emanados do Estado, elas editam resoluções que são atos normativos secundários vinculando o comportamento profissional dos filiados. Porém apresentam-se limites ou barreiras a circunscrever a autonomia da corporação: assim, por exemplo, considerando que os arquitetos têm sido responsabilizados pela degradação da vida urbana, poderia o CAU/BR entender que os ditos “loteamentos fechados” são ilegais e, portanto, mereceriam ser punidos os arquitetos neles envolvidos, seja no projeto urbanístico seja no arquitetônico ? Ou então, do ponto de vista estético, poderia a corporação dos arquitetos sancionar o profissional que, hoje, desenvolvesse um edifício em estilo neoclássico, ao gosto do contratante ?  A resposta, nos dois casos, é negativa, mas aponta para a delimitação da regulamentação corporativa, que é secundária em face da lei, norma geral à qual todos se subordinam, inclusive as corporações profissionais.

8. Veja-se, portanto, que a atividade do arquiteto é cercada de controles múltiplos efetivados pelo Poder Público. Há vários “direitos da cidade”, que se entrelaçam num tecido único. Como escreve Roger Saint-Alary, cabe considerar que tal pluralidade de determinações cria um “obstáculo à visão global de uma matéria indiferente à natureza das regras que ela comporta (Droit de la construction). Dito de outra forma, com eventual exclusão dos Projetos Urbanos – que são excepcionais -, o agente edificador privado deve obedecer todos esses grandes conjuntos normativos, a saber: direito da construção, direito de vizinhança, Direito Urbanístico, Direito da Arquitetura. Tal qual o célebre Monsieur Jourdain, de Molière, que fazia prosa sem o saber; é possível que o arquiteto atue durante muitos anos no mercado e não tenha conhecimento profundo de todos esses setores do Direito, que são complexos e multifários. Porém, para agir com a competência profissional esperada pelo contratante, cumpre-lhe ter plena ciência de como tais determinações irão incidir decisivamente na sua criação arquitetural, colocando pontos de tensão a induzir soluções criativas em cada caso. Do contrário, seu projeto não será licenciado pelo Poder Público local, ou se licenciado for, poderá ser causa de conflitos permanentes que poderiam ser prevenidos, o que de há muito se sabe.

De outra parte, o Poder Público – que cria as normas, que faz a lei – também é escravo delas. Assim, apesar da existência de regras específicas que lhe beneficiam, as obras públicas estarão sujeitas a todas aquelas normas, que se interpenetram. Podem fazer alguns o seguinte raciocínio: se é o interesse público que determina as formas de ocupação do espaço urbano, o mesmo interesse também poderia determinar a exclusão delas em se cuidando de obras públicas. Não é o caso. Embora haja regras exorbitantes (os vizinhos, como vimos, não podem fechar um aeroporto ou um hospital que cause incômodo), o certo é que a atividade edificatória, pública, privada ou de interesse coletivo, deve obedecer às normas gerais que regem a ocupação do solo urbano e cujos cuidados vão desde os compartimentos internos até à cidade, da preocupação com os vizinhos até à formação acadêmica do profissional projetista.

Enfim, a atividade edificatória encontra-se envolta em densa carga normativa que os arquitetos precisam conhecer para, em vista do interesse geral, respeitar e aplicar. É de todo necessário e conveniente que saibam se conduzir por esse “matagal legislativo” (António Cordeiro) que se modifica com muita rapidez - quase na rapidez das mutações da própria urbe. A distinção entre o “complexo” e o “emaranhado” aplica-se perfeitamente ao caso porque, apesar da relação de complementariedade abstrata existente, no nível da realidade concreta as normas se embaralham num cipoal legislativo (a) de diferentes naturezas (de Direito Público e Privado); (c) de diferentes níveis de poder (municipais, as principais; estaduais e federais) (c) de tempos diversos, já que se modificam intensamente, acompanhando a dinâmica da cidade (18). Dentre outros, o Código de Edificações da Cidade Autônoma de Buenos Aires – atualizado constantemente desde 1943 - fixa aquela ideia ao estabelecer que “o projetista é o agente que, por encargo do proprietário (‘comitente’) e com sujeição ao Código de Planejamento Urbano, Lei de Impacto Ambiental, Código de Edificação e demais normas obrigatórias, confecciona o ‘Proyecto de Obra’” (item 1.6.1.3).

9. A Arquitetura, como Arte, tem seus princípios e leis próprias, “harto esotéricas como tan bien lo sabe todo verdadero arquitecto” (Walter Pater). Mas o projeto arquitetônico é uma síntese de múltiplas determinações e dentre elas estão amplos conjuntos de normas jurídicas integrantes dos distintos setores do sistema normativo do Direito, como procuramos apontar. Para além da pura estética, de diferentes meios e modos, todos eles caminham em direção da habitabilidade (“livability”), da sustentabilidade, e, mais amplamente, da melhoria da qualidade de vida urbana. Como bem observou um aluno, o respeito à lei não garante Arquitetura para a edificação. De fato. Porém, a desobediência àqueles conjuntos normativos não permite a própria edificação, qualquer que seja ela, determinando a competência técnica do profissional. O arquiteto é responsável por fazer com que o projeto edilício respeite as normas de convivência coletiva. Em nome, pois, dos valores coletivos afetos à sociabilidade citadina, a legislação é condição necessária - mas não suficiente – da produção da obra arquitetônica.

Afinal, cabe reiterar aqui o curioso raciocínio do crítico Charles Blanc, ainda no século XIX, a propósito da produção da obra arquitetônica: “todo edifício intercepta o ar que respiramos, a luz que nos aquece, a claridade que nos ilumina; tal construção ocupa uma parcela da superfície da terra onde transcorre a nossa existência; é justo, portanto, que nos compense ao menos por sua beleza dos benefícios de que nos priva”. O raciocínio pode ser expandido hoje: que nos compense também por sua contextualização, adequação, proporção, estruturação, dos benefícios de que nos priva ao adensar o espaço urbano. A medida desta “compensação” é que será equacionada pelos “direitos da cidade”.

notas 

1
Esta frase clássica é encontrada em diversos autores; Shakespeare e Rousseau, dentre outros, a reproduzem.

2
A preocupação jurídica com a organização da “casa mundana” pode ser constatada no clássico tratado de Lobão (1817) referido na bibliografia analítica.

3
Contemporâneo de Vitrúvio, o mais clássico dos poetas latinos, Horácio, refere esta “externalidade” num verso de suas Epístolas (I, 18, 79): “Nam tua res agitur, paries cum proximus ardet” (“tua casa está em perigo quando a parede do vizinho pega fogo”). No mesmo sentido, Boileau, na Sátira VI, diz que o fogo na casa vizinha faz “de notre quartier une seconde Troie”. Lembra Lobão que o interstício, em Roma, servia ainda “para evitar demandas sobre os estilicídios” (Casas, p. 48).

4
Acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 2008, faz uma interessante aproximação do direito de vizinhança com a “proxêmia” do antropólogo americano Edward T. Hall. Assim, “o recuo de metro e meio, anunciado na lei civil para abertura de janelas, terraços, varandas e eirados, não tem o escopo de impedir a visão do imóvel vizinho, mas sim de garantir o espaço pessoal minimamente necessário a evitar a sensação de invasão de privacidade” (Ap. 1.178.662-0/7, rel. Des. Arantes Theodoro). 

5
Refiro-me, novamente, à célebre Sátira VI, escrita em 1661, que depois foi intitulada de “Les embarras de Paris” (“Os estorvos de Paris”): descreve-se bem a cidade a partir dos barulhos produzidos pelos animais, pelos trabalhos urbanos, pelas armas, etc.

6
Nas edições mais recentes de seu manual, o autor substituiu a definição apresentada por esta outra, mais genérica: “O direito do urbanismo pode ser definido como o conjunto de regras e instituições relativas à ordenação e desenvolvimento urbanos. Ele tem a vocação de equacionar (“encadrer”) a evolução física da urbanização” (Droit de l’urbanisme, 6ª ed., 2008).

7
A propósito do tema da inserção harmônica no meio exterior, pode-se lembrar dos versos famosos de Lord Byron em Childe Harold (1818): “I live not in myself, but I become portion of that around me” (“Sou uma parte de tudo o que me rodeia”).

8
Assim, em São Paulo, foi desapropriado em 2012 um edifício-garagem na rua 25 de março, com 31 andares, que será demolido por ser um “obstáculo visual” colocado entre a várzea do rio Tamanduateí e a colina histórica onde a cidade teria sido fundada (v. OESP 5.9.2012, p. C-3).

9
Entre os conceitos de desenvolvimento sustentável, cidades sustentáveis e edificações sustentáveis apresenta-se notória continuidade e extensão. Sobre as últimas, cabe lembrar, no Brasil, do disposto no art. 36 da Lei Geral de Saneamento Básico (Lei nº 11.445/07).

10
Tratado de Direito Privado, vol. XIII, p. 468.

11
Para salvaguardar a privacidade, tal artigo proíbe a abertura de janelas a menos de metro e meio do “terreno” vizinho (no caso de janelas perpendiculares ou oblíquas, sem visão direta, 0,75 m). É certo que a norma pressupunha, na origem, edificações de um só pavimento.

12
Apesar dos termos idênticos, a “vizinhança” dos direitos de vizinhança não se confunde com aquela do Estudo de Impacto de Vizinhança, instrumento contemplado pelo Estatuto da Cidade (arts. 36-38). Aquela é direta e imediata (apesar de que, como diz Pontes de Miranda, “o vizinho não-contíguo também é vizinho”); esta considera a região urbana e seus equipamentos, paisagem, densidade populacional, etc. O olhar é outro, as implicações são outras.

13
No denso romance de Zola intitulado Roupa Suja (Pat-Bouille, 1882), inserido num ciclo que mostra bem as transformações de Paris no Segundo Império, a doença de uma personagem é atribuída ao fato dela ter vivido “num buraco sem ar da velha Paris” (“um trou sans air du vieux Paris”). Haussmann tinha por missão “aérer, unifier et embellir la ville”. Um antecessor dele, Barthelot de Rambuteau, Prefeito do Sena entre 1833 e 1848, tinha por divisa “de l’au, de l’air, de l’ombre”.

14
Esta distinção é fundamental em toda a Teoria da Arquitetura. Pierre Lavedan, por exemplo, observa na arte gótica, além da verticalidade, a “preponderância dos vazios sobre os cheios” (Histoire de l’art, vol. II). Mas tais vazios não significam a criação de pisos artificiais.  .

15
Sobre o tema, deve-se consultar o importante texto de Nuno Portas, “Da estratégia ao projecto”, publicado em 1998 e reproduzido depois no livro Nuno Portas – Prémio Sir Patrick Abercrombie, publicado em 2005 pela Ordem dos Arquitectos de Portugal. O conhecido urbanista luso analisa as mutações por que passou o conceito desde os anos 60.

16
Caberia perguntar: se o propósito de tais instrumentos é estrutural em relação à porção do espaço urbano considerada, o que justificaria sua existência autônoma, em documento apartado do plano diretor geral  ? A engenharia financeira que sustenta tais intervenções talvez dê a resposta.

17
Se na nossa Constituição esta liberdade deve ser extraída dos direitos culturais previstos no art. 215, em Portugal ela está expressamente consagrada no art. 42 da Constituição da República, que diz: “É livre a criação intelectual, artística e científica”. Como ensina a doutrina portuguesa, os limites dessa liberdade serão aqueles “resultantes da sua colisão com outros direitos fundamentais ou bens constitucionalmente protegidos” (Gomes Canotilho e Vital Moreira). Assim, por exemplo, a liberdade individual de criação arquitetural não poderá se opor ao direito coletivo à ordenação urbana ou, na expressão de Henri Lefebvre, “direito à cidade”. 

18
Tal fato contribui, decisivamente, para fazer com que o Poder Judiciário, perdido no meio de normas muitas vezes discrepantes e mesmo contraditórias, acabe adotando a tese do fato consumado e homologando situações de enorme ilegalidade e intensa desarmonia. Em matéria demolitória isto é particularmente frequente. Cabe lembrar, a propósito, o famoso verso de Baudelaire que Walter Benjamin usou como epígrafe de um pequeno e bem conhecido texto, intitulado “Paris, capital do século XIX”: “Le vieux Paris n’est plus (la forme d’une ville change plus vite, hélas!, que le coeur d’un mortel)” (Tableaux Parisiens). Evidente que hoje, no século XXI, a cidade muda porque os padrões legais mudam e determinam a transformação da forma urbana.

referências bibliográficas

BLANC, Charles. Gramática de las artes del dibujo. Tradução de Manuel Augusto Dominguez.  Buenos Aires: Lerú, 1947 (A edição original é de 1867).

JACQUOT. Henri. Droit de l’urbanisme. 2ª ed. Paris: Dalloz, 1989 (A 6ª ed., com François Priet, é de 2008).

LAVEDAN, Pierre. Histoire de d’art, vol. II - Moyen age et temps modernes. Paris: PUF, 1950

PORTAS, Nuno. Nuno Portas – Prémio Sir Patrick Abercombrie – Prize UIA 2005. Lisboa: Ordem dos Arquitectos, 2005 (Em livro de celebração pelo recebimento do prêmio da União Internacional dos Arquitetos - UIA, é uma recolha de textos do autor).

SAINT-ALARY, Roger; HOUIN, Corinne Saint-Alary. Droit de la construction. 9ª ed. Paris: Dalloz, 2008 (mementos)

sobre o autorJosé Roberto Fernandes Castilho é doutor em Direito pela USP, o autor é Professor do Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente da FCT/Unesp, em Presidente Prudente, e Procurador do Estado de São Paulo.

Lições da Serra do Mar - Álvaro Rodrigues dos Santos

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Serra do Mar
Foto Nelson Kon

O recente acidente ocorrido na pista ascendente da Rodovia dos Imigrantes trás mais uma vez à baila as relações do homem com a Serra do Mar, essa abençoada e maravilhosa região serrana florestada que acaricia e protege ambientalmente toda a borda leste do desenvolvido sudeste brasileiro.

Conhecidamente a Serra do Mar é caracterizada pela grande instabilidade geológico-geotécnica natural de suas encostas, com a agravante de se constituir na região de maiores índices pluviométricos do país. Deslizamentos ocorrem mesmo em locais virgens, nunca sequer tocados pelo homem. É de se compreender que as intervenções humanas, sejam por força de obras viárias, sejam pelas expansões urbanas, tem como decorrência a potencialização da grande instabilidade natural já presente, especialmente quando utilizadoras de técnicas inadequadas para esse contexto geológico.

Se, do ponto de vista das obras viárias, o avanço tecnológico promovido pela concepção de projeto da Rodovia dos Imigrantes, que optou por se desenvolver por túneis e viadutos como expediente de interferir o mínimo possível nas instáveis encostas, resultou em um enorme aumento da segurança, o mesmo não se pode dizer das expansões urbanas regulares e irregulares que se dirigem à Serra a partir dos municípios litorâneos. O que temos como decorrência desse fato é uma terrível coleção de tragédias humanas e fracassos técnicos, situação especialmente ameaçadora tendo-se em conta o grande desenvolvimento econômico projetado para a região.

As iniciativas de governo para o enfrentamento desse descalabro tem sido ineficazes, morosas e descontínuas. Indispensável se faz uma decisão urgente e enérgica para impedir que essas ocupações urbanas continuem a ocorrer ao largo de qualquer regulagem técnica para tanto especificamente indicada. Os riscos envolvidos são tão graves que justificaria plenamente hoje um ato de total impedimento de qualquer nova instalação na Serra antes que as regras técnicas para tanto estejam perfeitamente definidas e divulgadas.

sobre o autor

Álvaro Rodrigues dos Santos, geólogo, ex-Diretor de Planejamento e Gestão do IPT e Ex-Diretor da Divisão de Geologia, autor dos livros Geologia de engenharia: conceitos, método e prática, A grande barreira da Serra do Mar, Cubatão eDiálogos geológicos, consultor em Geologia de Engenharia, Geotecnia e Meio Ambiente.

Este é o meu país.

Carla Todesco

Arquiteta e Urbanista

 Esp. Desenho Ambiental e Arquitetura da Paisagem.

            Em 1986, então com quatorze anos, defini o meu futuro, caminhando pelas ruas do “Centro da Cidade” (ainda chamávamos o Centro Velho de São Paulo assim), era tudo tão lindo, todos os elementos relevantes coexistiam ali: as vielas em suas proporções agradáveis de gabaritos oscilantes, onde o sol por ora surgia ou se omitia, a história, seus personagens, a beleza de uma arquitetura que remontava ao século passado, com todos os seus cheios e vazios, contornos típicos do ecletismo paulistano, espelhado na escola francesa.

Todo o dinheiro de São Paulo e suas instituições bancárias estavam por ali, que desde a falência do Banco Haspa, que na minha infância mesmo sem eu entender muito bem, soube que tinha levado consigo o meu cofrinho, era ostentado no entra e sai dos homens de negócio que andavam apressados por aquelas ruas, pensando agora, até nisto, ainda existia algum glamour.

           Mas não foi fácil, obter o diploma, na década de 90, não era para qualquer um, cheguei até a ouvir algumas pérolas do tipo – também quem mandou escolher curso de rico – como se vocação escolhesse berço. Para minha sorte, no ano de 1994, uma instituição abriria inscrição, pela primeira vez em minha região, para o curso de arquitetura e urbanismo, meu sonho, e melhor, no período da noite, desta forma poderia continuar a trabalhar, pois um curso deste, mesmo que em uma instituição pública, seria impossível de se manter sem um bom salário, material e livros eram caros, mas maravilhosos!

Depois de muitas idas e vindas me formei convicta, de ter feito a escolha certa, afinal, a demanda por moradia no Brasil era imensa, jamais ficaria desempregada, daí surgiu minha primeira grande descoberta, em São Paulo se construía muito timidamente para a população de maior demanda, a baixa.

           Comecei a entender melhor como funcionava a cidade, a conhecer os mecanismos de espoliação, me preparei ainda mais, enquanto os meus colegas saíam de férias, eu estudava e me especializava e desenvolvia o meu trabalho em diversas vertentes do mercado, o que foi ótimo, pois me permitiu ter uma visão mais holística da situação.

          Já nos anos 2000, mais madura e segura, passei a compartilhar o meu preparo de forma mais incisiva, afinal, parecia que o Brasil, país do futuro, estava mais próximo do presente.

Quitei meu financiamento estudantil, comprei meu carro, minha casa, abri minha empresa, entrei no mercado imobiliário, tão sonhado, com a minha visão de urbanista, analisava o entorno antes de implantar um empreendimento, e qual não foi a minha consternação ao perceber que este tipo de análise não era considerada uma qualidade no meu ramo, pois enquanto todos se debruçavam para dentro projeto eu me preocupava com a acessibilidade, vizinhança, elementos naturais, circulação, mas me parecia óbvio que não se podia edificar em um bairro como se estivéssemos dentro de um cubo.

          Com a implementação do Estatuto da Cidade, fiquei mais tranquila, afinal, todas as minhas preocupações poderiam ser contempladas agora, existia o Estudo de Impacto de Vizinhança, o Estudo de Impacto Ambiental, o Plano Diretor era obrigatório para quase todas as cidades, a participação popular, a cidade para os cidadãos, tudo o que meus Mestres me faziam considerar ao propor uma intervenção, que momento feliz.

Agora quase quinze anos depois, me deparo com um ciclo-vicioso de incompetências, o Estado falido, privatizou o mercado popular e a sua obrigação de ofertar moradia para a baixa renda, o que se tornou um filão no mercado, logo se mostrou como um caleidoscópio de equívocos.

           Todos os bancos abriram os seus cofres para pagar por isto, sem preparo para suas análises para além do retorno de seus investimentos, os municípios e o próprio estado, estamparam a falta de qualificação técnica dos seus funcionários de análise e aprovação e as propinas passaram a compor o salário mensal de parte destes, gerando até morte, em alguns municípios de São Paulo.

A contrapartida obrigatória para a implantação destes empreendimentos se mostrou tão dispendiosa e sua aprovação tão em longo prazo, que pela primeira vez os espoliadores se viram tomando do próprio veneno, afinal, não legaram as construções para a baixa renda para as periferias, agora, com a transferência de responsabilidade do público para o privado, teriam que pagar por isto levando infraestrutura para os confins das regiões metropolitanas.

A mão de obra semianalfabeta que sempre garantiu boa margem dos lucros, agora passa a ser um entrave ao desenvolvimento e as empresas correm para alfabetizá-los, treiná-los, socializá-los e aí eles mudam de emprego, afinal é a lei do mercado, oferta e procura, os insumos e materiais não são produzidos como se espera e a crescente onda de aumento em seus preços onera ainda mais as planilhas de custos dos empreendedores.

E o pior, as construtoras escorregaram em um princípio básico do comércio, o que importa é o cliente, e para estes um imóvel é um lar e não um produto, diferente de outras décadas, atrás das grandes decisões destas incorporadoras e construtoras temos hoje businessmen em busca de valorização de suas ações a qualquer custo, não importa quantas empresas, clientes ou empregos sucumbam por isto. Eles ainda não entenderam que ganho bom é o possível, não o que se pretende, o mundo mudou.

          Bem este é apenas um desabafo para uma reflexão futura, sobre o país do presente, que sediará a Rio+20, a Copa e as Olimpíadas, mas não tem moradia, hotéis, transporte, aeroportos, estádio e ainda vive no passado, achando que o Brasil tem muitos anos para chegar, quando na verdade ele já atrasou.

Certificação LEED e arquitetura sustentável: edifício Eldorado Business Tower.

O presente artigo é uma discussão de natureza crítica do processo de certificação verde, especialmente de edifícios corporativos, de que é exemplo o Eldorado Business Tower, em São Paulo

Mariana Feres dos Santos e Eunice Helena S. Abascal

Arquitetura sustentável: um conceito em construção

Os temas da arquitetura sustentável e sustentabilidade guardam relação com métodos e processos de racionalização do uso de recursos naturais e energéticos. Visando alcançar eficiência e eficácia energéticas, deposita-se esperanças em preservar o planeta dos efeitos perversos da ação humana sobre o ambiente. Como assinala James Lovelock, “O desenvolvimento sustentável, respaldado pelo consumo de energia renovável, é a atitude em voga na convivência com a Terra (...)” (1). Esse mesmo autor afirma ainda que o planeta sofre conseqüências das atividades e decisões humanas e começa a demonstrá-las. A preocupação com o meio ambiente se evidenciou com a Conferência de Estocolmo, em 1972, tendo sido a questão retomada vinte anos depois, na Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, no Rio de Janeiro, quando o desenvolvimento sustentável entrou definitivamente em pauta.

Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci

A World Comission on Environment and Development (WCED) define desenvolvimento sustentável como “Desenvolvimento econômico e social que atenda às necessidades da geração atual sem comprometer a habilidade das gerações futuras atenderem as suas próprias necessidades.” (2). Mudanças de comportamento em busca desse desenvolvimento se fizeram inadiáveis e envolveram a construção civil, passando a objeto de atenção por consistir em um dos vilões do meio ambiente, responsável por 40% do uso de energia primária, 72% do consumo de eletricidade, 39% da emissão de gás carbônico e 13,6% do consumo de água potável (3). A indústria da construção civil e atividades correlatas são responsáveis pelo uso de significativa quantidade de recursos globais e emissão de resíduos; no entanto, tem grande importância no desenvolvimento sócio-econômico e qualidade de vida (4).

Para enfrentar esses impasses, indústrias buscam maneiras de produzir edifícios com baixo impacto ambiental, procurando também reconhecimento por esse empenho. O mercado exige produtos e materiais comprometidos com o meio ambiente, enfatizando preocupação com baixo impacto e interesse em contribuir para a solução do problema ambiental, o que se tornaria vantagem competitiva e forma de conquistar um consumidor cada vez mais informado, exigente e consciente das necessidades do planeta.

Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci

O “consumidor verde” não busca apenas o produto mais barato, sequer está apenas preocupado em coleta seletiva e economia de água e energia. Verifica-se preocupação com o impacto ambiental que determinado produto pode causar ao meio ambiente e os efeitos desse impacto no consumo do bem, convertendo-se a questão ambiental em um dos fatores de opção pela compra.

A dimensão ambiental interfere não somente nas formas e cadeias produtivas, mas se expressa também do lado do consumidor: “As empresas têm sido desafiadas à elaboração de novas estratégias competitivas que evitem a degradação ambiental ao mesmo tempo em que garantam a sobrevivência e a sustentabilidade financeira. Tais estratégias, denominadas de Marketing Verde, culminaram na exploração de um novo segmento: o de “produtos verdes”. Tais estratégias visam aumentar a produtividade, enquadrar as empresas na legislação vigente, melhorar a imagem institucional, garantir a lucratividade no processo produtivo por meio da oferta de produtos diferenciados e, principalmente, influenciar a decisão de compra dos consumidores.” (5).

A fim de atender a consumidores preocupados com o meio ambiente e frente à necessidade de garantir-lhes qualidade de produto com baixo impacto ambiental, e levando em consideração que a construção civil é responsável por impactos significativos causados ao meio ambiente, surgiram as certificações verdes. Estas certificações são formas de avaliação expressa por meio da emissão de pareceres a edifícios que, dependendo de sua adequação a critérios e pré-requisitos propostos por tais instrumentos, podem alcançar o status de causadores do mínimo de impacto ambiental possível.

Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci

Tais sistemas de certificação são aplicados em diversos países e têm por objetivo avaliar o projeto, a obra e a manutenção dos edifícios; porém, “(...) todos estes sistemas concentram-se exclusivamente na dimensão ambiental da sustentabilidade” (6). Um edifício a fim de atingir o qualificativo de sustentável deveria considerar também à sua interação, como proposta arquitetônica e urbanística, com o meio ambiente; aspectos sociais e econômicos envolvidos na produção do espaço arquitetônico deveriam, da mesma forma, fazer parte do universo da avaliação da sustentabilidade (7). O conceito de sustentabilidade contempla essa complexidade de determinantes, o que leva a indagar se a certificação é instrumento suficiente para avaliar a sustentabilidade de uma edificação.

Um empreendimento se torna realmente sustentável quando atinge equilíbrio entre atendimento de demandas voltadas ao ambiente físico, processos econômicos e necessidades sociais, ao considerar o chamado tripé da sustentabilidade (8), pois ao contemplar a incorporação de soluções arquitetônicas voltadas a essas três dimensões, a construção pode se tornar instrumento de melhoria da qualidade de vida do indivíduo e comunidade.

Edifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci

No contexto das preocupações com a sustentabilidade, a certificação LEED, uma avaliação pautada em critérios classificatórios relacionados em um checklist, concede pontuação ao empreendimento dependendo do atendimento a critérios previamente estabelecidos. Dependendo da pontuação atingida, o empreendimento pode ser certificado, atingindo os níveis prata, ouro ou platina.

O Processo de Certificação do Edifício Eldorado Business Tower

Criada em 1998 nos Estados Unidos (9) a certificação LEED vem sendo aplicada em vários países, sendo reconhecida em todos eles como um indicador de qualidade. A certificação LEED ® C&S (for Core & Shell) essencialmente avalia e reconhece soluções e tecnologias que em tese contribuiriam para tornar as construções sustentáveis, identificando essas soluções no projeto e na obra, cuja aplicação teria por finalidade a redução de impactos ambientais advindos da edificação. São avaliados o corpo do edifício, todas as áreas comuns e fachadas.

Eldorado Business Tower – foto da fachada frontal com a grela estrutural e vedação diferenciada de vidro
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em visita técnica realizada em 16.03.2011

O primeiro edifício da América Latina a receber certificação LEED foi uma agência do Banco Real, na Granja Viana, em São Paulo, em 2007. Hoje existem 23 empreendimentos certificados pelo LEED no Brasil e 211 empreendimentos em processo de certificação (10). O primeiro edifício a receber o certificado Platinum, o mais alto da categoria na América Latina, foi o Eldorado Business Tower (São Paulo), em 19 de agosto de 2009, atingindo 46 de um ranking de 61 pontos, com a versão 2.0 Platinum.

O Eldorado Business Tower é um edifício de escritórios junto ao consagrado shopping center Eldorado, em São Paulo, tendo sido o novo conjunto inaugurado em novembro de 2007. A torre destinada a escritórios tem 32 andares de lajes em concreto protendido de espessura de 27 cm, que possibilitam plantas flexíveis com área de 2.000 m2, e pé-direito de 3,00 m. Os escritórios dispõem de piso elevado e forro. Com 141 metros de altura, o edifício dispõe ainda de quatro subsolos (1.805 vagas), edifício garagem com sete pavimentos, centro de convenções e heliponto, para até dois helicópteros de dez toneladas cada um.

As categorias utilizadas para pontuar o empreendimento foram Sustentabilidade, Eficiência em Água, Energia e Atmosfera, Materiais e Recursos, Qualidade Ambiental interna, Inovação e Processos de Design. A cada uma dessas categorias foi atribuído um ponto, tendo o Eldorado obtido nota um (1,0) em vários itens do ranking o que permitiu sua classificação na categoria Platinum (11).

Os resultados quanto aos itens utilizados para a pontuação são os seguintes (12).

• 33% de economia de no consumo de água potável, comparado ao padrão norte-americano;
• 100% de economia de água potável para irrigação;
• 18% de economia no consumo de energia;
• 74% de todo resíduo gerado na obra foi destinado a aterros;
• 30% de todo material empregado foi reciclado;
• 50% de todo material adquirido é de origem local;
• 95% de toda madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council);
• 25% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas.

A um primeiro exame, o edifício não demonstra diferenças expressivas em relação à arquitetura corporativa realizada na cidade, utilizando-se do sistema de grelha estrutural e fechamentos de vidro, sistema que possibilitou vedações utilizando generosos panos envidraçados. Mas, analisando mais detidamente o projeto, a obra construída e a tecnologia empregada, é possível notar que apresenta vantagens e diferenças significativas que os distinguem, em termos de eficiência energética e energias renováveis. É possível identificar ainda características arquitetônicas singulares relativamente a outras construções de tema similar. Essa análise sugere algumas indagações críticas sobre alguns dos itens que são objeto da certificação e que, talvez, demonstrem que o atendimento às categorias que conferem a classificação não seja uma condição suficiente para definir integralmente um edifício como sustentável.

No edifício em estudo, o sistema de ar-condicionado é o VRV III (volume de refrigeração variável) que possibilita baixo consumo de energia, permitindo que empresas locatárias ali sediadas paguem somente pelo que consomem. O que consiste em vantagem significativa frente aos dispêndios condominiais em edifícios similares não certificados. O sistema utiliza ainda gás refrigerante do tipo R-410 A, ecologicamente correto.

A primeira impressão obtida em visita técnica realizada ao empreendimento (13), é que o sistema de refrigeração consta de um multi split, com metade das condensadoras instaladas na cobertura do edifício e a outra metade na cobertura ou laje de garagem. Ao contrário da maioria dos edifícios similares, nos quais evaporadoras e condensadoras estão instaladas no mesmo local dos respectivos escritórios, ocupando uma sala que se destina à casa de máquinas ou terraço técnico, essas condensadoras são mantidas pelo condomínio e o fato de não ser necessário um espaço para elas em cada planta tipo acarreta em economia de aproximadamente 15 m ² em cada meia laje o que permite uma distância de apenas 65 cm entre forro e laje. Por contar com um sistema de operação programado e inteligente, permite ligar o ar condicionado de cada compartimento ou escritório com autonomia. O controle é feito pelo condomínio, mediante o uso de programa de computador ou pelo próprio usuário, utilizando a Internet.

Condensadoras na cobertura do edifício
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em visita técnica realizada em 16.03.2011

Toda a água utilizada nas áreas comuns, tanto para irrigação de áreas verdes quanto para limpeza, provém de chuva reutilizada e condensação gerada pelo funcionamento do ar condicionado. A água lançada na rede pública é também tratada para filtragem de particulados e todos os sanitários são dotados de medidores de água individualizados em cada andar, permitindo controle mais rigoroso do dispêndio do recurso.

Um sistema inteligente de elevadores, com antecipação de chamadas, dispõe ainda de sistema de frenagem regenerativa, o que permite que o elevador que estiver descendo forneça energia para o outro, que está subindo. Lâmpadas e reatores despendem menos energia e todos os sistemas elétricos são divididos por segmentos, como, por exemplo, há um sistema para os elevadores, outro para as bombas d´água e outro para cada setor do edifício, permitindo acompanhar qual o real consumo de energia de cada área.

A fachada dispõe de 43% de área envidraçada, sendo que o vidro utilizado foi o low-e, caracterizado por melhor desempenho térmico e possibilidade de filtragem eficiente do calor que atinge o interior do edifício. A área envidraçada conta ainda com a preteção oferecida por um sistema de persianas automatizadas. Na medida em que o sol vai batendo nas fachadas, persianas vão descendo automaticamente. O condomínio organiza coleta seletiva do lixo, recolhido a um compartimento no térreo no qual os resíduos são triados. Há uma regra condominial em vigência de que não será coletado o lixo do andar que não cumprir com a necessária seletividade. A descrição anterior teve por objetivo demonstrar os diversos pontos positivos que, inegavelmente, ajudam a qualificar a performance do Eldorado Business Tower e o diferenciam de outros empreendimentos, mas alguns dos itens que garantiram a certificação são passíveis de observações críticas.

A começar pela localização, o Eldorado Business Tower está implantado em terreno de privilegiada acessibilidade. Ao lado de um grande centro de compras e serviços de São Paulo, o Shopping Eldorado, apresenta passarela vedada por panos de vidro, conectando o edifício diretamente àquele shopping. Encontra-se ainda ao lado da estação ferroviária denominada Hebraica, o que em tese facilita o acesso de usuários e visitantes por transporte público.

No entanto, como é ilustrado a seguir, o terreno faz fronteira, em um de seus lados, com uma via expressa bastante ruidosa e poluente pelo expressivo número de veículos que recebe diariamente, sem dizer que o terreno se encontra em rota de aviação. Na outra face do terreno, localiza-se o estacionamento do centro de compras, parceiro do empreendimento, o que gera necessariamente intenso afluxo de veículos motorizados ao conjunto.

Embora a solução de elevar o térreo tenha sido competentemente proposta pelos arquitetos para que houvesse amenização do agravante de poluição sonora e ambiental, o potencial pleno do térreo como espaço coletivo e de permanência não foi explorado, dando-se ênfase ao uso de materiais como o vidro como fechamento da passarela indutora da ligação com o shopping. O vidro foi escolhido pela leveza visual e utilizado por seus resultados plásticos e, principalmente, pela resistência à deformação.

O outro vizinho lateral é a estação ferroviária, cujo acesso pedestre não pode ser otimizado, pois uma via de proporções e capacidade de fluxo reduzida serve de conexão entre o edifício e a mencionada estação.

A impossibilidade de realizar um sistema conector que permitisse de fato ligar a estação ao empreendimento se deveu ao fato de que, se a gestão do governo estadual de 2007 havia sinalizado positivamente para a implementação desse recurso, em seguida desconsiderou-a, sob alegação de que seria necessário um segundo controle de catraca (14). Neste caso, a materialização da arquitetura cujo conceito previa uma qualidade ambiental por meio de seu projeto não foi prioritária ou decisiva, e por essa razão é questionável a sustentabilidade do empreendimento pautada exclusivamente na obtenção do grau Platinum.

Uma das razões alegadas pelo Green Building Council ao certificar o Eldorado foi o fato de que a organização reconheceu como positivo a obra estar localizada em área urbanizada e servida de comércio, com acesso à estação ferroviária e à futura estação de metrô Pinheiros facilitado, e também a pontos de ônibus e serviços básicos. O que possibilitaria que o conjunto pudesse servir à comunidade local, incluindo passarela para integração e acesso dos usuários e visitantes ao Shopping Center Eldorado. Observa-se que o discurso que antecipou a certificação em 2009 enfatizando não somente o local mas as conexões do conjunto arquitetônico com o espaço público não veio a se concretizar plenamente, não por omissão dos arquitetos, mas por razões técnicas e políticas, o que questiona o certificado LEED quando encarado como processo e não somente como um estado acabado.

Considerando que a população usuária fixa e visitante no Eldorado Business Tower é de 7.000 pessoas/dia (15), à razão de 5.000 usuários e 2.000 visitantes, a rua que funciona como alça de acesso ao shopping center não possui escala adequada ao prédio e à sua população fixa e flutuante. Devido à dificuldade de fluxo e acesso estabelecer uma relação com o pedestre na cota da rua seria bastante difícil, o que fez com que os arquitetos criassem o térreo elevado, conectado em nível com a gare e o conjunto comercial. A elevação do térreo apresenta inegável vantagem de isolar o conjunto das vias ruidosas que o cercam e das dificuldades de acesso e conexão com a rua, recriando os caminhos e facilitando fluxos.

A solução do térreo elevado, no entanto, propiciou solução de qualidade de natureza conectiva e espacial, principalmente com o Shopping Eldorado, criando fluxo contínuo entre este o edifício, o que certamente potencializou o número de clientes daquele centro de comércio. A ligação permitiu ainda que essa população usuária e visitante pudesse se beneficiar da oferta de serviços existente no conjunto, solucionando um dos problemas recorrentes do entorno dos edifícios corporativos de população densa, quanto à possibilidade de os usuários deixarem o ambiente de trabalho enclausurado em que passam grande parte do dia e oferecer serviços próximos.

Por outro lado, na arquitetura proposta espaços e fluxos concorrem para otimizar essa articulação shopping-torre, convivendo com um térreo impermeabilizado e em que não há nenhum atrativo, mobiliário ou equipamento, e que não estimula o uso daquele espaço como área de permanência, a despeito de suas expressivas dimensões. Nele se encontram dispersos exemplares de vegetação isolados, cuja presença e qualidade foram justificadas por serem espécimes vegetais que consomem pouca água; entretanto, o edifício produz grande parte da água utilizada e destinada a lavagem e serviços por meio de reuso, o que significa que disporia de água a baixo custo para servir a um paisagismo de outra natureza ou intensidade, no térreo.

A existência de conexão envidraçada contribui para sinalizar ao pedestre a predominância do fluxo em relação à permanência, fazendo do térreo muito mais cenário urbano do que espaço de apropriação.

Predominância do fluxo em detrimento da apropriação da área do térreo - Passarela de acesso ao Shopping Eldorado
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em visita técnica realizada em 16.03.2011

O edifício dispõe de noventa (90) vagas de garagem preferenciais para carros 100% a álcool ou 100% GNV (gás natural veicular), e ganhou pontos por isso (16). Deve-se lembrar o fato de que no Brasil nem todos os carros usam álcool ou GNV como combustível, então como fazer esse controle? Essas vagas acabam servindo ao estacionamento de carros do tipo flex, que podem ser abastecidos tanto com álcool como gasolina.

O Eldorado Business Tower possui também bicicletário, com vestiário no térreo, um item programático que gerou pontos para a certificação. Impossível negar que a localização do edifício seja excepcional e que isso tenha rendido grande parte dos pontos da certificação, mas, no caso do bicicletário, em visita ao prédio na quarta-feira, dia 16 de março de 2011, foi possível observar que este disponibiliza considerável número de vagas, e nele foram encontradas apenas cinco bicicletas; ou seja, dos cinco mil usuários do prédio, pode-se concluir que 0,1% usaram bicicleta como meio de transporte.

Bicicletário do Edorado Business Tower
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em visita técnica realizada em 16.03.2011

A expressiva utilização de tecnologia, métodos e processos de racionalização do uso energético e de água contribuíram de maneira evidente para que o prédio pudesse alcançar o nível Platinum, afinal, esforços e investimentos para isso são observáveis, mas se omitidos os itens relacionados a esses temas e também a localização, anteriormente evidenciados, ainda seria possível atingir esse patamar de certificação? Até que ponto a certificação foi fruto de preocupação com o meio ambiente ou forma de gerar atributos para comercializar o edifício?

Em março de 2008, a CB Richard Ellis (CBRE) concluiu o processo de locação dos escritórios existentes no edifício, tendo sido esta a maior negociação do gênero já realizada no Brasil em edifícios corporativos para múltipla ocupação comercial, antes mesmo da expedição do auto de conclusão da obra. É fato que empresas multinacionais locatárias sediadas em filiais em São Paulo procuram se instalar em edifícios certificados pelos sistemas credenciados pelo Green Building Council, pelo fato de as condições favoráveis de racionalização de meios e eficiência energéticas baixarem expressivamente custos de manutenção e taxas condominiais. Também é inegável que tais sistemas consistem de fato em economia, contribuindo para a preservação de recursos naturais, empregando água de reuso cuja origem é pluvial. O sistema de frenagem de elevadores, aproveitando a energia produzida nesse processo é também um sistema inteligente cujos resultados são muito significativos, como pode ser constatado na visita técnica realizada ao caso de estudo.

As intenções e resultados da certificação são nobres e eficientes, mas é fato que o sucesso da certificação é aproveitado para criar instrumentos para o chamado marketing ambiental. Segundo Paiva, “[...] quando a empresa passa a valorizar sua relação com o meio ambiente e a tomar medidas preventivas, sua imagem perante a opinião pública tende a apresentar conotação diferenciada. Valorizar sua preocupação com o meio ambiente tem um forte papel, entre outros, na manutenção dos clientes atuais e atração de novos consumidores” (17). Mesmo durante a crise econômica atravessada em 2008, todos os escritórios do Eldorado Business Tower permaneceram ocupados e havia procura por locação, o que se deve ao fato de que as empresas multinacionais exigem que seus escritórios se instalem em edifícios certificados.

As dúvidas lançadas sobre o processo de certificação que no Brasil está apenas começando são uma forma de refletir sobre arquitetura sustentável, quando o paradigma para defini-la envolve maior articulação entre as categorias que levam à obtenção de pontos no LEED e a arquitetura realizada, em toda a sua complexidade propositiva.

O fato é que a importância da certificação está sendo amplamente disseminada e a sociedade começa a incorporá-la como sinal de qualidade construtiva e ambiental. A credibilidade da certificação mesmo questionada se sustenta pelas características positivas que traz. O Eldorado Business Tower poderia ter sido projetado exatamente com as mesmas características arquitetônicas, mas sem nenhum tipo de preocupação com eficiência energética, economia de água, materiais usados ou o impacto causado ao meio ambiente.

Considerações finais

A princípio, o Eldorado Business Tower parece não se diferenciar das demais torres de escritórios de São Paulo e dúvidas surgem para indagar por que esse edifício, entre tantos outros similares, recebeu a certificação platina do LEED CS, a mais alta da categoria.

Uma análise mais profunda das situações e condicionantes que envolveram a concepção desse edifício leva a concluir que existiu sim preocupação prioritária com economia de água e energia durante as fases de projeto e obra, mas a questão condutora do trabalho é se estas demandas isoladas seriam suficientes para garantir o nível de certificação que o edifício recebeu e atestam uma arquitetura sustentável. Alguns dos espaços e itens programáticos que geraram pontuação para a certificação não são sequer utilizados pelos usuários, a exemplo do bicicletário. Outros fatores atendidos isoladamente parecem não definir a sustentabilidade dessa arquitetura, conceito que se enuncia como atributo que é parte da produção de arquitetura em sua complexa acepção espacial e programática.

O LEED é uma certificação estrangeira e razoavelmente nova no Brasil. Vem ganhando cada vez mais força e notoriedade, tornando-se referência para quem quer comprovar uma legítima preocupação com o meio ambiente durante e após a construção. Muitos dos itens que contempla são preocupações justas, independendo de busca da certificação, temas que devem ser enfrentados pelos profissionais responsáveis pelo empreendimento.

Então, qual o objetivo da certificação? O objetivo é realmente construir edifícios sustentáveis ou proporcionar-lhes, a despeito de uma preocupação com o meio ambiente, um selo que comprove essa preocupação e garanta uma melhor comercialização?

Independente do objetivo final, a preocupação com a sustentabilidade existe e edifícios construídos sem qualquer atenção para com o meio ambiente são agora objeto de cuidadosa localização e decisões acuradas de projeto, escolha de materiais, consumo de energia, de água e outros itens responsáveis por significativo impacto ambiental, o que certamente contribui para aperfeiçoar seu desempenho e minimizar esse impacto.

notas

1
LOVELOCK, James. A Vingança de Gaia. Rio de Janeiro, Intrínseca, 2006, p.16.

2
BRUNDTLAND apud HERNANDES, Thiago Zaldini. LEED-NEC como sistema de avaliação de sustentabilidade: uma perspectiva nacional? Tese, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2007, p. 27.

3
U.S. Green Building Council. Building Impacts. Disponível em <www.usgbc.org>. Acesso em 11/09/10.

4
CIB/UNEP-IETC, Agenda 21 for Susteinable Construction in Developing Countries A Discussion Document. Pretoria, South Africa: CSIR, 2002. Disponível em <www.cidb.org.za/Documents/KC/External_Publications/ext_pubs_a21_sustainable_construction.pdf>. Acesso em 22/08/2010.

5
ENOKI Priscilla Azevedo; ADUM, Samir Hussain Nami; FEERREIRA, Mariana Zanchetta; AURELIANO, Camila Aparecida; VALDEVINO, Sheila de Lima. Estratégias de Marketing Verde na Percepção de Compra dos Consumidores na Grande São Paulo. Revista Jovens Pesquisadores, Ano V, nº8, jan/jul 2008, p. 58. Disponível em <www.mackenzie.com.br/dhtm/seer/index.php/jovenspesquisadores/article/viewFile/922/429>. Acesso em 14/11/10

6
SILVA, Vanessa Gomes da; AGOPYAN, Vahan. Avaliação de Edifícios no Brasil: Saltando de Avaliação Ambiental para Avaliação de Sustentabilidade. Boletim Técnico, Escola Politécnica da USP, Departamento de Engenharia de Construção Civil, São Paulo, 2004, p.1.

7
SILVA & AGOPYAN, op. Cit., 2004.

8
SILVA apud CSILLAG, Diana. Análise das práticas de sustentabilidade em projetos de construção latino americanos. Tese, Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, São Paulo, 2007.

9
U.S. Green Building Council Institute, op. cit..

10
Idem anterior.

11
CTE – Centro de Tecnologia de Edificações/Gafisa. ELDORADO BUSINESS TOWER. Manual do Locatário. Diretrizes para a sustentabilidade. São Paulo, Green Building Council, s/e, 2011.

12
MERCADO IMOBILIÁRIO – REAL STATE. Disponível em <http://jonasfederighi.wordpress.com/2009/09/03/eldorado-business-tower-e-o-primeiro-edificio-certificado-leed%C2%AE-platinum-da-america-latina-392009/>, acessado em 25 de março de 2011.

13
A visita técnica foi realizada pelas autoras e monitorada pelo Engo. Eletricista Fernando Sinicatto, responsável (C. B. Richard Ellis) pelo acompanhamento do sistema inteligente de controle dos equipamentos de fluxo e reuso de água e eficiência energética do Eldorado Business Tower.

14
ARCOWEB. Aflalo & Gasperini Arquitetos. Edifício de escritórios, São Paulo, SP. Disponível em <www.arcoweb.com.br/arquitetura/aflalo-amp-gasperini-arquitetos-edificio-de-29-05-2008.html>. Acessado em 25 de março de 2011.

15
Conforme foi comentado durante a visita técnica realizada em 16 de março de 2011.

16
CTE/Gafisa – Manual do Locatário, op. Cit.

17
PAIVA, Cida, em SCARPINELLI, Marcelo & RAGASSI, Gláucia Frutuoso. Marketing Verde: Ferramenta de Gestão Ambiental nas Empresas. Revista Científica Eletrônica de Ciências Contábeis, Ano I – Número 02 – Outubro de 2003, Garça/SP.

bibliografia complementar

BARROS, Érica Márcia Leite. Avaliação de Desempenho Ambiental de Edifícios: Uma Percepção dos Agentes da Construção Civil no Mercado do Espírito Santo. Tese, Universidade Federal do Espírito Santo, Vitória, 2005.

HERTZ, John B. Ecotécnicas em Arquitetura: Como Projetar nos Trópicos. São Paulo, Pioneira: 1998

KOTLER, Philip. Administração de Marketing, 10ª edição. São Paulo, Prentice Hall: 2000.

KOTLER, Philip; KARTAJAYA, Hermawan; SETIAWAN, Iwan. Marketing 3.0: as forces que estão definindo o novo marketing centrado no ser humano, 3ª reimpressão. Rio de Janeiro, Elsevier: 2010.

PAIVA, Cida; Silva, Jaime. A proposta é ser transparente - Eldorado Business Tower. Revista Finestra, 53ª edição, Junho de 2008. Disponível em http://www.arcoweb.com.br/tecnologia/aflalo-amp-gasperini-a-proposta-18-09-2008.html. Acesso em 08/08/2010

SERAPIÃO, Fernando. Oito versões de uma torre. Revista PROJETODESIGN, Edição 338, Abril de 2008 – disponível em: http://www.arcoweb.com.br/artigos/oito-versoes-de-uma-torre-dificil-imaginar-30-05-2008.html. Acesso em 07/08/2010

SILVA, Vanessa Gomes da. Avaliação da Sustentabilidade de Edifícios de Escritórios Brasileiros: Diretrizes e Base Metodológica. Tese, Escola Politécnica da USP, São Paulo, 2003.

sobre as autoras

Mariana Feres dos Santos é Arquiteta e urbanista, mestranda do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Eunice Helena Sguizzardi Abascal é arquiteta e urbanista, professora da FAU Mackenzie e do PPGAU dessa Instituição.